Nilüfer ilçesindeki Yeşil alanların ticari alanlara verilmesi, üzerlerine kaçak ve yapı ruhsatı olmadan bina yapılması, çocuk parkları ile semt parklarının, hatta tapusuz alanların talan edilmesiyle ilgili iddialara bir yenisi daha eklendi.
İnşaatın imar planlarının Belediye meclislerinden geçmesinden sonra adli sürecin başlatılmasına rağmen Nilüfer Belediyesi’nin sanki yangından mal kaçırırcasına hemen imar planlarını değiştirilip, ruhsat verdiği ve hızla inşaatının yapısına başlanıldığı iddia edilen Barakalar bölgesindeki yasadışı olduğu öne sürülen faaliyetlere, şimdi bir yenisi daha eklendi.
Mahalle sakinlerinin verdiği bilgilere göre, Nilüfer Belediyesi, Yeşil alanda kaldığı Yargı kararlarıyla sabit olan bu arsadaki inşaatı durdurup mühürlemesi ve daha önceden verilen ruhsatları iptal etmesi gerekirken bu işlemi yapmadı. Ortaya çıkan sonuçlara göre, Nilüfer ilçe Belediye yönetimi, Yargı kararlarını yok saydı.
Şimdi, ortaya çıkan yeni uygulamada ise Yargı kararlarına siyasi darbe olarak nitelendirilen bir örnek olarak tarihe geçebilir. Çünkü, Belediye, inşaat firması ile anlaşıp, yeşil alanda kalan bu bina için Yapı Kayıt belgesi başvurusunda bulunmuş.
Bu konunun doğru olup olmadığı konusunda Belediye görevlileriyle ve özellikle de İmar Müdürlüğü ilgileriyle görüşmek istedik. Bize bilgi verilemeyeceği söylendi.
Şimdi, İmar Affı olarak bilinen ve gerçekte İmar Barışı olan kanun ile kanunun uygulama tebliğine göz atalım.
BELEDİYE SINIRLARI İÇERİSİNDE KALAN “YEŞİL ALAN VE PARK ALANLARINDA” TİCARİ TESİS YAPTIRILAN KAÇAK BİNALAR
YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ ?
İmar barışı olarak lanse edilen “devletin kanun ve yönetmeliklerine uymayarak kanun tanımaz kaçak yapıcılara”, 12/2017 yılından önceki yapıları kapsayacak şekilde 3194 imar kanununa geçici 16.madde (Ek: 11/5/2018-7143/16 md.) eklenerek imar affı yasası çıkartıldı. Bu ek düzenleme Belediyelerin çalışma düzen ve hâkimiyetini açık bir şekilde yok etmiştir. Vatandaş ile hükümetin imar rantı ve plansız yapılaşmayı, birlikte çözdüğünü göstermektedir. Diğer yönü ile de, Belediye imar müdürlüklerine, imar planı yapılması için de Belediye Meclislerine gerek olmadığının belgesi olmuştur. Belediye sorumluluk sahasında, sosyal donatı alanları dediğimiz yeşil alan, park alanlarında yaptırılan çoğu ticari tesis olan kaçak inşaatlara yapı kayıt belgesi alınmaya başlamıştır.
Sosyal Donatı alanlarındaki yapılar imar barışından yararlanabilir sorusunu
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı web sitesinde şöyle yanıtlamaktadır. 16-) Sosyal donatı alanlarında bulunan yapılar İmar Barışından faydalanabilecek mi?
Sadece hazineye ait sosyal donatı için kesin tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar İmar Barışından yararlanamaz. Planda sosyal donatı olarak gösterilen fakat kesin tahsisi yapılmayan alanlarda bulunan yapılar için başvuru yapabilecektir.
Sosyal Donatı Alanı (Umumi Hizmet Alanları) : İmar Planlarında umumi kullanıma ayrılmış olan düzenleme ortaklık payı ve kamulaştırma ortaklık payıdan oluşturulan alanların tümüne verilen genel addır. Bu alanın içeriği DOP tan oluşan yol, meydan, otopark, teknik altyapı alanları, milli eğitime bağlı ilk ve orta öğretim alanları, park, oyun alanı, yeşil alan, çocuk bahçesi, ibadet alanı, karakol, terminal, pazar yeri, mezbaha, hal, toplu taşıma yeri ve KOP tan oluşan sağlık tesisi, sosyal kültürel tesis alanı, belediye hizmet alanı, resmi tesis alanı, kreş vb. dir.
Sosyal donatı alanlarının elde edilmesi, İmar planı olan sahalarda, imar uygulaması veya şuyulandırma yapılarak sağlanmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yanıtında belirttiği gibi kesin tahsisi yapılmayan alan olmadığından, “kesin tahsisi yapılan alanlar” olarak tescil edilmektedir. Kesin tahsisi yapılan bu kamusal alanlara, yeşil alan ve park alanlarındaki kaçak yapılara yapı kayıt belgesi alınması mümkün değildir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasları belirleyen 06/06/2018 tarihli 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Tebliğine bakalım.
Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar
MADDE 8 – (1) Yapı Kayıt Belgesi;
8.(1) Maddesinde; Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar “MADDE 8 – (1)
d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar imar barışı kapsamına girmediğinden bu kapsamdaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığı Sayı: 32381507-010.99/1956942 06/07/2018 Konu: 3194 Sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesi (İmar Barışı) Uyarınca Yapılacak Olan İşlemler genelgesinde
(b) Tebliğin 8/1. maddesinde belirtilen alanlar dışındaki yerlere herhangi bir tecavüzünün veya Hazineye/belediyelere ait taşınmazlar üzerinde kaldığının belirlenmesi halinde bu durum düzenlenecek olan zemin tespit tutanağı düzenlenebileceği açık olarak belirtilmiştir.
Belediyelerin mülkü olmayan park ve yeşil alanların üzerindeki kaçak yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği ortadadır.
Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
Kanun No.7181 Kabul Tarihi: 4/7/2019 değişikliği incelediğimizde;
MADDE 7 – 3194 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Düzenleme ortaklık payına konu kullanımlardan yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlarda; alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi hâlinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir.
Düzenleme ortaklık payı (DOP), 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 4/c maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır;
“DOP; Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile MEB’na bağlı ilk ve orta öğrenim kurumları, ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40 kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedeldir.”
DOP ile Oluşturulan Tesisler
3194 sayılı Yasanın 18’inci maddesi gereğince kesilen Düzenleme Ortaklık Payı ile
– MEB’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları,
– Yol,
– Meydan,
– Park,
– Otopark,
– Çocuk bahçesi,
– Yeşil saha,
– İbadet yeri,
– Karakol,
Sahaları oluşturulur. Ayrıca Danıştay Kararlarına göre; “pazaryeri” ve “toplu taşıma yeri” de DOP kesintileriyle oluşturulur.
DOP’tan oluşan yol, park, … gibi tesisler tescile tabi değilken; okul, cami ve karakol gibi yerler tescile tabidir. Tescil İşlemi şu şekilde yapılabilir.
Tescile tabi olmayan park ve çocuk bahçesi gibi tesislere ada ve parsel numarası verilmesi gerekir. Park ya da çocuk bahçesi diğer parsellerle bitişik ise, diğer parsellerle birlikte aynı ada içerisinde de yer alabilir, o zaman bu ada içerisinde parsel numarasını alır.
Okul yerleri olarak ayrılan sahalar; Hazine adına tescil edilir. Karakol yerleri olarak ayrılan sahalar, yine Maliye Hazinesi adına tescil edilir. Cami alanı olarak ayrılan sahalar ise, Maliye Hazinesi adına tescil edildikten sonra Diyanet İşleri Başkanlığına tahsisleri sağlanır.
18 uygulamasıyla (şuyulandırma) oluşmuş bir parsel el değiştirdikten sonra, mahkeme marifetiyle iptal edilirse “geri dönüşüm cetveli” düzenlenir; geri dönüşümde, daha önce DOP olarak kesilen miktar da malike döner.
18’inci madde 3’üncü fıkra da; DOP’tan oluşturulan tesislerin umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatla kullanılamaz hükmündedir. Bu hüküme ilave olarak plân revizyonu istisnası da getirilmemiştir. DOP ile oluşturulan tesisler plân revizyonu bahanesiyle kaldırılması ya da küçültülmesi söz konusu olabilir.
O nedenle de; DOP’tan oluşturulan yerlerin her ne sebeple olursa olsun kaldırılması halinde eşdeğer yer ayrılması ve de bunun encümen kararında geçmesi gerekir. Ya da encümen kararından en azından, “Plân Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik” kurallarına uygun hareket edildiğinin belirtilmiş olması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununu ilgi maddelerine ne diyor?
Madde 715- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.
Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Ayni hak: Maddi mallar üzerinde sahibine en geniş yetkiler veren, doğrudan doğruya egemenlik yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilir nitelikteki haklardır.
SONUÇ
Sosyal donatı alanları vatandaşın ve var ise kamu kurumunun arsalarının imar uygulamasına tabii tutulmasıyla elde edilebilmektedir. Sosyal donatı alanı olan park ve yeşil alanlara yapılacak yapıların emsali, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikte madde 12 olarak 28664 Sayı Resmî Gazetede yayınlanmıştır. Sosyal donatı alanları da dahil olmak üzere bölgedeki imar uygulaması iptal edildiğinde, DOP ve KOP kesintileri eski maliklerine geri dönmek zorundadır. Geri dönüşüm ile üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu haline gelen bu taşınmazlarda yapı kayıt belgesi alınamamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Maddesi DOP tan elde edilen umumi hizmet alanları ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz şerhini devam ettirmektedir. Belediyelerin mülkleri olan gayri menkuller ile, park ve yeşil alan olarak kazanılan sosyal donatı alanları aynı anlamda ve eş değerde değildir. Sosyal donatı alanları, aynı zamanda Umumi Hizmet Alanları olması nedeniyle kamunun malıdır. Medeni kanunumuzda belirtildiği gibi yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yeşil alan ve park alanlarındaki kaçak yapılara, Belediye mülklerindeki gibi yapı kayıt belgesi alınarak, kamu haklarının gasp edilmesi kabul edilemez. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tebliğindeki 8/1 maddesinde açık olarak belirtildiği üzere sosyal donatı alanları imar barışı kapsamında değildir. Sosyal donatı alanlarına maksadı dışında, yapı emsali dışında, ticari tesis yaptıran ve kamu haklarını bir işletmenin kazancı için yok ettiren Belediyelerin, işledikleri imar suçlarının soruşturma ve cezalarından kurtulmak için imar barışının arkasına sığınmalarının önüne geçilmek zorundadır. Tarım ve Orman Bakanlığı; meralar için alınan kayıt belgelerine nasıl itiraz ederek durdurdu ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da aynı şekilde sosyal donatı alanlarındaki yapı kayıt belgelerinin iptali için girişimde bulunmalıdır. Umumi Hizmet Alanlarında, imar barışı değil vatandaşa imar düşmanlığı yapılmış olacaktır. Nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve korunması sosyal devletin ana görevlerindendir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı;
“3194 sayılı İmar Kanunu, 18. Madde gereğince DOP uygulaması ile tescil edilen, Umumi Hizmet Alanlarına yapıt kayıt belgesi düzenlemez”
Bu kanun ve uygulama tebliği göz önünde tutulduğunda, Mahkeme kararıyla yeşil alan olduğu belirlenmiş ve Büyükşehir Belediyesi tarafından 1/5 bin ölçekli imar planlarına yeşil alan oldukları kayıt edilmiş olan arsada yapılan inşaatın Yapı Kayıt Belgesi uygulamasına dahil edilip edilmeyeceği konusu, ülkemizde bu ve benzeri olan binalarla ilgili yeni bir tartışma gündemi oluşturdu.
Bizler, konuyla ilgili olarak tek taraflı haberleri yapmak istemiyoruz. Bu nedenle, taraflarında görüşlerine yer veriyoruz. Konuyla ilgili olarak tarafların açıklama yapması veya bilgi vermeleri halinde, onlarıda siz değerli okurlarımızla ve kamuoyu ile paylaşmaya hazırız.
Bursa Haber Gazetesi – Murat Doruk
